“집을 살 때, 가지고 있을 때, 팔 때마다 세금이 달라진다.”
부동산 세금은 단순한 부담이 아니라, 투자 전략의 일부다.
세금을 모르면 수익이 줄어든다
부동산에서 돈을 버는 방법은 단순하다.
싸게 사서 비싸게 팔면 된다.
하지만 세금을 계산하지 않으면 실제 이익은 절반 이하로 줄어든다.
한국의 부동산 세금 체계는
“취득할 때 → 보유할 때 → 양도할 때”
세 가지 단계로 구성되어 있다.
오늘은 초보자도 이해할 수 있게
취득세, 보유세, 양도세의 핵심 구조와 계산 원리를 정리해보자.
Chapter 1. 부동산 세금의 3단계 구조
| ① 취득 단계 | 취득세 | 부동산을 살 때 | 매수자 |
| ② 보유 단계 | 재산세 / 종합부동산세 | 매년 6~9월 | 보유자 |
| ③ 양도 단계 | 양도소득세 | 부동산을 팔 때 | 매도자 |
핵심은 “취득-보유-양도” 순서마다 세금의 종류와 계산 방식이 완전히 다르다는 것.
Chapter 2. 취득세 — 부동산 거래의 첫 관문
부동산을 사면 누구나 내야 하는 세금이 취득세다.
기본 개념
- 부동산을 취득한 자(매수자) 가 내는 세금
- 부동산의 가액(매매가, 분양가 등) 을 기준으로 산정
- 지방세이므로 시·군·구청에 납부
취득세율 표 (2025년 기준)
| 6억 이하 | 1.0% | 8.0% | 12.0% |
| 6억~9억 | 1.0~3.0% | 8.0% | 12.0% |
| 9억 초과 | 3.0% | 8.0% | 12.0% |
참고
- 조정대상지역일 경우 2주택부터 중과세 적용
- 비조정지역은 1~3% 일반세율
- 생애 최초 주택 취득 시 1.0% → 50% 감면 가능
핵심 포인트:
취득세는 거래의 ‘입장료’다.
하지만 조정대상지역, 주택 수에 따라 수배 이상 차이난다.
Chapter 3. 보유세 — 매년 내는 ‘점유의 대가’
부동산을 가지고 있으면
매년 재산세와 종합부동산세(종부세) 를 낸다.
재산세
- 기초 지방세로, 모든 부동산 보유자에게 부과
- 과세기준일: 매년 6월 1일
- 부동산의 공시가격 × 세율로 계산
| 6천만 원 이하 | 0.1% |
| 6천만~1억5천만 원 | 0.15% |
| 1억5천만 원 초과 | 0.25% |
납부 시기
- 7월: 주택 1/2, 건축물
- 9월: 나머지 1/2
종합부동산세
재산세와 별도로
고가·다주택자에게 부과되는 국세다.
- 과세기준: 6월 1일
- 과세대상:
- 1주택자: 공시가격 합산 12억 초과
- 다주택자: 합산 9억 초과
| 1주택자 | 12억 초과분 | 0.6~3.0% |
| 다주택자 | 9억 초과분 | 1.0~5.0% |
2025년 개정사항
- 고령자·장기보유자 공제 확대
- 공시가격 현실화율 완화 (세부담 완화 효과)
핵심 포인트:
보유세는 “보유 자체가 부의 상징”이라는 인식에서 나온 세금이다.
투자자는 반드시 공시가격 흐름을 주기적으로 확인해야 한다.
Chapter 4. 양도소득세 — 수익의 마지막 관문
집을 팔아 차익이 생기면,
그 차익에 대해 내는 세금이 양도소득세다.
기본 공식
양도세 = (양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유공제) × 세율
기본세율 (2025년 기준)
| 1,200만 원 이하 | 6% |
| 1,200만~4,600만 원 | 15% |
| 4,600만~8,800만 원 | 24% |
| 8,800만~1억5천만 원 | 35% |
| 1억5천만~3억 원 | 38% |
| 3억~5억 원 | 40% |
| 5억 원 초과 | 42% |
중과세율 (조정지역 다주택자)
- 2주택자: 기본세율 +20%
- 3주택 이상: 기본세율 +30%
장기보유특별공제
보유기간이 길면 일정 비율만큼 세금을 깎아주는 제도다.
| 3년 | 6% |
| 5년 | 15% |
| 10년 | 30% |
| 15년 이상 | 최대 40% |
핵심 포인트:
양도세는 “얼마 벌었느냐”보다 “얼마나 오래 보유했느냐”가 더 중요하다.
Chapter 5. 세금 절약을 위한 실전 전략
1️⃣ 1주택 비과세 요건 활용
- 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주 시,
양도세 비과세 (9억 이하 주택 기준).
2️⃣ 생애 최초 구입자 취득세 감면
- 일정 조건 충족 시 취득세 50% 감면.
3️⃣ 증여 전략 병행
- 가족 간 증여를 통해 양도세 부담 분산 가능.
4️⃣ 보유세 절세
- 공시가격 이의신청 제도 적극 활용.
- 고령자·장기보유 공제 신청으로 종부세 경감 가능.
Chapter 6. 세금 계산 실전 예시
예시
서울 아파트를 5억에 사서 7억에 매도
보유기간 5년, 1주택자일 경우
1️⃣ 양도차익 = 7억 - 5억 = 2억
2️⃣ 장기보유공제 = 15% → 3,000만 원
3️⃣ 과세표준 = 1억7,000만 원
4️⃣ 세율 35% 적용 → 약 5,950만 원 납부
세금 계산만 미리 해도
“실제 수익”을 정확히 예측할 수 있다.
Chapter 7. 2025년 기준 주요 변경사항
- 종부세 공제 기준 상향 (9억 → 12억)
- 생애 최초 주택 취득세 감면 2025년까지 연장
- 양도세 중과 완화 (일시적 2주택자 유예 확대)
- 세금 계산 자동화 시스템 확대 (홈택스·위택스 통합 지원)
핵심:
2025년은 ‘세부담 완화의 해’.
투자자에게 상대적으로 유리한 세제 환경이다.
결론 : 세금은 피할 수 없지만, 준비는 선택이다
부동산 세금은 복잡해 보이지만
원리만 이해하면 충분히 예측 가능하다.