“경매는 싸게 사는 기술이 아니라, 리스크를 계산하는 기술이다.”
왜 경매를 배우는가
요즘 부동산 시장이 조용해도,
경매장은 언제나 사람들로 북적인다.
그 이유는 간단하다 — 시세보다 싸게 살 수 있기 때문이다.
하지만 경매는 단순한 ‘할인 매수’가 아니다.
법원 절차, 권리 분석, 자금 납부 등
일반 매매보다 훨씬 복잡한 과정이 숨어 있다.
오늘은 초보자도 이해할 수 있도록
부동산 경매의 기본 원리와 절차, 핵심 포인트를 정리해보자.
Chapter 1. 경매란 무엇인가?
부동산 경매는
“채권자가 돈을 받지 못했을 때, 법원이 부동산을 대신 팔아주는 절차”
를 말한다.
즉,
- 돈을 빌려준 사람(채권자)이
- 돈을 갚지 못한 사람(채무자)의 부동산을
- 법원을 통해 공개적으로 매각하는 것이다.
용어 정리
| 채권자 | 돈을 빌려준 사람 (은행, 개인 등) |
| 채무자 | 돈을 빌린 사람 (부동산 소유자) |
| 입찰자 | 경매에 참여해 부동산을 사려는 사람 |
| 낙찰자 | 가장 높은 가격으로 입찰해 선정된 사람 |
핵심 포인트:
경매는 법원이 주관하는 ‘공개 입찰 매매’이며,
모든 과정이 법적 절차에 의해 이루어진다.
Chapter 2. 경매의 종류
경매는 크게 임의경매와 강제경매로 나뉜다.
| 임의경매 | 담보권자(은행 등) | 근저당, 저당권 등 담보불이행 | 주택담보대출 미상환 |
| 강제경매 | 일반채권자 | 돈을 갚지 않음 | 세금 체납, 사채 미지급 등 |
대부분의 경매(약 80%)는 임의경매다.
즉, 대출을 갚지 못한 집이 법원에 넘어오는 경우다.
Chapter 3. 경매 절차 한눈에 보기
1️⃣ 경매 개시 결정
채권자가 법원에 신청 → 법원에서 매각명령 내림
2️⃣ 감정평가 및 매각기일 공고
감정인이 시세를 평가 → 법원경매정보 사이트에 공고
3️⃣ 입찰 참여
입찰보증금(보통 최저가의 10%)과 함께 입찰서 제출
4️⃣ 개찰 및 낙찰자 결정
가장 높은 금액을 쓴 사람이 낙찰
5️⃣ 매각허가 결정
법원이 낙찰을 승인
6️⃣ 잔금 납부 및 소유권 이전
잔금 완납 → 소유권 등기 완료
핵심 포인트:
경매는 입찰로 끝나지 않는다.
매각허가 + 잔금납부까지 완료해야 진짜 내 땅이 된다.
Chapter 4. 경매 정보 확인하는 법
경매 정보는 법원이 직접 운영하는 사이트에서 확인 가능하다.
대표 사이트
- 법원경매정보: https://www.courtauction.go.kr
- 지지옥션 / 굿옥션: 민간 분석 사이트 (유료 분석 제공)
주요 확인 항목
| 사건번호 | 경매 진행 사건 고유번호 |
| 물건종류 | 아파트, 토지, 상가 등 |
| 감정가 | 법원 감정평가액 |
| 최저입찰가 | 감정가의 일정 비율 (1회 유찰 시 70%, 2회 시 49%) |
| 권리관계 | 근저당, 전세권, 가압류 등 |
| 점유자 | 현재 부동산에 살고 있는 사람 |
Tip:
초보자는 1~2회 유찰된 물건(가격 49~70%)부터 연습하는 게 좋다.
Chapter 5. 낙찰가 결정의 원리
경매의 매력은 바로 ‘낙찰가’다.
하지만 단순히 싸게 써낸다고 되는 게 아니다.
낙찰가 결정 구조
- 입찰자 전원이 비공개로 금액 작성
- 법원이 개찰 후 최고가 입찰자 1명 선정
- 동일 금액일 경우 추첨으로 낙찰자 결정
낙찰가율 공식
낙찰가율 = (낙찰가 ÷ 감정가) × 100
- 서울 평균 낙찰가율: 약 85~90%
- 지방 중소도시: 약 70~80%
핵심 포인트:
‘싸게 사는 것’보다 ‘안전하게 낙찰받는 것’이 더 중요하다.
낙찰가율이 낮다고 무조건 좋은 물건은 아니다.
Chapter 6. 권리분석의 중요성
경매에서 가장 중요한 건 권리분석이다.
권리를 잘못 보면 낙찰 후에도
전입자나 채권자 때문에 소유권을 확보하지 못할 수 있다.
기본 순서
- 등기부등본 확인
- 근저당·전세권·가압류·가처분 등 순위 파악
- 임차인 전입일·확정일자 확인
- 낙찰 후 인수되는 권리 여부 판단
핵심 법칙
“등기보다 먼저 생긴 권리는 인수,
등기보다 나중 생긴 권리는 소멸.”
즉,
전입일이 근저당보다 빠른 세입자는
낙찰자가 보증금을 물어줘야 할 수도 있다.
Chapter 7. 초보자가 실수하는 3가지
1️⃣ 권리분석 안 하고 입찰
→ 낙찰받고 보증금까지 대신 물어줌
2️⃣ 감정가만 보고 입찰
→ 실제 시세보다 높게 써내서 손해
3️⃣ 점유자 강제집행 과소평가
→ 낙찰 후 명도비용, 소송비용 발생
핵심 포인트:
경매는 법으로 싸우는 거래다.
서류 하나, 날짜 하나가 수천만 원 차이를 만든다.
Chapter 8. 초보자를 위한 경매 접근 전략
1단계 — 공부부터 시작
- 법원경매정보 사이트에서 10건 이상 물건 열람
- 감정가, 유찰 횟수, 낙찰가율 비교 연습
2단계 — 모의입찰 연습
- 실제 입찰처럼 금액 적어보기
- 시세와 감정가 비교 후 낙찰가 예측
3단계 — 소액 실전 투자
- 5천만 원 이하 토지, 오피스텔, 다세대 등
- 실습용으로 낙찰·명도 경험 쌓기
4단계 — 전문 컨설턴트와 협업
- 초보자는 처음 1~2건은 반드시 전문가 도움 받기
Chapter 9. 경매의 장단점 요약
| 가격 | 시세보다 저렴 (최대 50%) | 감정가와 실거래가 차이 있음 |
| 공개성 | 법원이 주관해 신뢰성 높음 | 절차 복잡 |
| 기회 | 자금 적은 투자자에게 유리 | 경쟁률 높음 |
| 리스크 | 서류상 하자 미리 확인 가능 | 점유자, 하자, 세금 인수 위험 |
핵심:
경매는 리스크를 “읽는 눈”만 있으면
누구나 안전하게 접근할 수 있는 시장이다.
Chapter 10. 2025년 경매 시장 흐름
- 금리 안정 + 부동산 거래 회복
- 경매 낙찰가율 80%대 회복
- 수도권 아파트 경매 증가세
- ‘실수요형 경매’ 비중 상승 (투자보다 실거주 목적)
전망 요약:
2025년은 ‘투자 경매’보다
“실거주 목적 + 저가매수형 경매” 시장이 활발해진다.
결론 : 싸게 사는 게 아니라, 정확히 사는 것
경매는 남들이 포기한 부동산에서
가치를 찾아내는 ‘기술’이다.