“집값이 얼마냐”는 질문의 진짜 의미
한국의 부동산 시장에서 “이 집 얼마예요?”라는 질문은
단순한 숫자를 묻는 말이 아니다.
같은 아파트라도 실거래가·공시가격·감정가가 모두 다르기 때문이다.
예를 들어,
어떤 아파트의 실거래가는 9억 원인데
공시가격은 7억 원, 감정가는 8억 원으로 책정되는 일이 흔하다.
이 세 가지 가격은 서로 다른 목적과 계산 기준으로 만들어진다.
따라서 투자, 세금, 대출, 상속 등 상황에 따라
어느 가격이 중요한지가 달라진다.
이 글에서는 헷갈리기 쉬운
공시가격·실거래가·감정가의 개념과 차이,
그리고 실제로 어떤 상황에서 각각이 쓰이는지 명확히 정리해보자.
Chapter 1. 부동산 가격의 세 가지 기준 이해하기
| 공시가격 | 정부가 매년 발표하는 기준 시가 | 국토교통부, 지자체 | 세금·건보료·복지 기준 |
| 실거래가 | 실제 매매 계약 시 신고된 금액 | 거래 당사자 | 시장가격, 통계 자료 |
| 감정가 | 감정평가사가 평가한 금액 | 감정평가사 | 대출, 담보, 경매 등 |
이렇게 세 가격은 목적부터 다르다.
즉, 누가 왜 그 가격을 매기는가에 따라 결과가 달라진다.
Chapter 2. 공시가격 — 세금의 기준이 되는 정부가 정한 ‘공식 가격’
공시가격은 정부가 매년 정하는 ‘공식적 시세 기준’이다.
토지의 경우 공시지가,
주택의 경우 공시가격으로 구분된다.
- 표준 단독주택 공시가격: 국토교통부에서 산정
- 공동주택 공시가격: 한국부동산원에서 조사
- 개별공시지가: 각 지방자치단체에서 결정
주요 활용처
- 재산세·종합부동산세 등 보유세 산정 기준
- 건강보험료·기초연금 등 복지 수급 자격 판단
- 공공기관 매입·보상 시 기준
예를 들어, 공시가격이 높아지면
재산세 부담이 커지고,
건강보험료도 함께 인상된다.
중요 포인트:
공시가격은 실거래가의 70~80% 수준에서 정해지는 경우가 많다.
이는 세금 부과의 형평성을 위해 정부가 일정 비율로 조정하기 때문이다.
Chapter 3. 실거래가 — 시장이 말하는 ‘진짜 가격’
실거래가는 말 그대로
집이 실제로 거래된 금액이다.
2006년부터 모든 부동산 거래는
실거래가 신고가 의무화되었다.
즉, 매도자와 매수자가 계약을 체결하면
30일 이내에 거래금액을 신고해야 한다.
국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해
누구나 확인할 수 있으며,
이 데이터가 시장 가격을 결정하는 핵심 지표로 쓰인다.
실거래가가 중요한 이유
- 부동산 시장의 흐름을 판단하는 지표
- 대출 한도 산정의 기준 (시세의 70~80%)
- 투자 가치 판단의 기준
주의할 점:
특정 지역에서 일부 ‘이상 거래’(가족 간 거래, 다운계약, 허위 신고)가 있을 수 있으므로
한두 건이 아니라 최근 3개월 평균 시세로 보는 것이 안전하다.
Chapter 4. 감정가 — 전문가가 평가하는 ‘현재 가치’
감정가는 감정평가사가 부동산의 가치를 객관적으로 평가한 금액이다.
감정평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 근거해 이루어진다.
감정가 산정 시 고려 요소
- 위치 (입지, 교통, 주변 환경)
- 건물 상태 (노후도, 구조, 면적)
- 최근 거래 사례 및 공시지가
- 경제 상황과 금리 등 거시 변수
이 금액은 은행 대출, 경매 최저가, 보상금 산정 등에 활용된다.
예를 들어,
은행에서 담보대출을 받을 때
대출 한도는 감정가의 70~80% 수준에서 결정된다.
즉, 감정가는 실거래가와 다를 수 있으며,
전문가의 판단과 시장 흐름에 따라 달라진다.
Chapter 5. 세 가지 가격의 차이를 한눈에 보기
| 산정 주체 | 정부·공공기관 | 거래 당사자 | 감정평가사 |
| 기준 시점 | 매년 1월 1일 기준 | 거래 발생 시점 | 평가 시점 |
| 목적 | 세금, 복지 기준 | 시장 시세 반영 | 대출, 경매, 보상 |
| 반영 속도 | 느림 | 즉각적 | 중간 수준 |
| 변동성 | 낮음 | 높음 | 중간 |
| 활용 분야 | 세금·공공정책 | 투자·거래 | 금융·법적 절차 |
정리:
- 공시가격은 정부 기준,
- 실거래가는 시장 기준,
- 감정가는 전문가 기준이다.
이 세 가지가 맞물려야
시장의 현실적인 부동산 가치가 완성된다.
Chapter 6. 실무에서의 활용 예시
- 세금 계산 시 → 공시가격
- 재산세, 종부세, 취득세 계산의 기준
- 투자 판단 시 → 실거래가
- 주변 시세 및 거래 흐름 판단
- 대출 및 담보 설정 시 → 감정가
- LTV(담보인정비율) 계산 시 핵심 요소
예를 들어,
“9억짜리 아파트”를 살 때
- 공시가격이 7억 원이면 세금은 7억 기준으로 부과,
- 실거래가는 9억 원으로 신고,
- 감정가는 8억 원으로 대출 가능 금액 산정.
이렇게 각각의 목적이 완전히 다르다.
Chapter 7. 최근 제도 변화와 공시가격 현실화 논의
최근 정부는 **‘공시가격 현실화율’**을 조정하고 있다.
2021년에는 공시가격을 실거래가의 90% 수준까지 끌어올리는 방안을 추진했지만,
세금 부담이 급증하자 2023년 이후 다시 완화 기조로 돌아섰다.
2025년 기준으로는
- 공동주택 현실화율 약 70%,
- 단독주택 약 65% 수준으로 유지되고 있다.
이는 시장 안정성과 조세 형평성을 동시에 고려한 조치다.
따라서 앞으로도 정부의 현실화율 조정 정책에 따라
세금·건보료·복지기준 등이 달라질 가능성이 높다.
결론 : 세 가지 가격을 구분할 줄 아는 사람이 시장을 읽는다
부동산 가격을 한눈에 이해하려면
‘하나의 가격’만 보지 말고,
세 가지 가격이 만들어지는 목적과 흐름을 함께 봐야 한다.
- 공시가격은 정부의 기준가격,
- 실거래가는 시장의 실제가격,
- 감정가는 전문가의 평가가격이다.
이 셋을 구분해 이해하면
세금 부담, 투자 타이밍, 대출 전략을 훨씬 현명하게 세울 수 있다.