부웨이-부동산으로 돈버는 길

부동산 시장은 ‘감정의 집합체’다많은 사람들이 부동산을 ‘경제’라고 생각하지만,사실 부동산은 심리의 시장이다.금리, 공급, 세금 같은 경제적 요인보다먼저 움직이는 건 사람들의 기대와 불안이다.“이제 집값이 바닥인가?”“올해는 전세가가 오를까?”“다들 산다는데 나도 사야 하나?”이런 생각들이 모여 시장을 움직인다.즉, 부동산 가격은 심리의 그래프다.오늘은 부동산 시장의 흐름을 결정하는 투자 심리의 사이클과그 심리를 읽어내는 방법을 함께 알아보자.Chapter 1. 부동산 시장의 기본 사이클 — ‘공포와 탐욕의 반복’모든 부동산 시장은 다음과 같은 감정의 순환 구조를 갖는다.단계시장 분위기투자자 심리주요 현상① 바닥기공포“끝났다…”거래절벽, 가격 하락② 회복기회의“진짜 오르나?”실수요 중심 매수 시작③ 상승..

상가 투자 시 반드시 확인해야 할 임대차 구조“공실 없는 상가”보다 중요한 건 “임대차 구조가 안전한 상가”다.수익형 부동산의 핵심은 ‘월세’다아파트가 시세차익 중심의 자산이라면,상가는 임대수익 중심의 자산이다.즉, 상가 투자의 본질은“얼마나 싸게 사느냐”가 아니라“얼마나 꾸준히 임대수익을 낼 수 있느냐”에 달려 있다.그런데 초보 투자자들이 가장 많이 놓치는 부분이 바로 임대차 구조 분석이다.상가의 수익률은 건물의 외형이 아니라그 안에 계약된 임차인의 조건에 따라 결정된다.이번 글에서는 상가 임대차의 기본 구조와투자 전 반드시 확인해야 할 핵심 포인트를 알아보자.Chapter 1. 상가 임대차의 기본 구조 이해상가의 임대차 관계는 건물주(임대인)와 세입자(임차인)의 계약으로 이루어진다.기본적으로 다음 세..

부동산 경매, 왜 주목받을까?최근 금리 상승과 경기 침체로부동산 시장이 조정을 받으면서 경매시장이 다시 활기를 띠고 있다.경매는 일반 매매보다 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있는 기회를 제공하지만,그만큼 위험 요소도 많다.등기부상 권리관계, 점유자, 낙찰 후 인도 문제 등복잡한 절차를 이해하지 못하면 오히려 손해를 볼 수도 있다.오늘은 부동산 경매의 기본 원리부터초보자가 반드시 알아야 할 절차와 주의사항까지 차근차근 살펴보자.Chapter 1. 부동산 경매란 무엇인가?경매는 채권자가 채무자의 부동산을 강제로 매각해 채권을 회수하는 절차다.즉, 돈을 빌려줬는데 못 받았을 때법원이 대신 부동산을 팔아서 그 돈을 돌려주는 제도다. 주요 등장인물채권자: 돈을 받을 사람 (은행, 금융기관 등)채무자: 빚을 갚..

부동산 개발의 출발점은 ‘돈’이다아파트 단지, 복합상가, 오피스텔, 물류센터 등대규모 부동산 개발사업은 수천억 원의 자금이 필요하다.하지만 건설사나 시행사가 처음부터 그 돈을 모두 갖고 있지는 않다.그럼에도 불구하고 수많은 프로젝트가 매년 진행된다.그 비밀이 바로 PF(Project Financing, 프로젝트 파이낸싱)에 있다.PF는 단순한 대출이 아니라,“사업의 미래 수익을 담보로 돈을 빌리는 구조”다.즉, 지금은 돈이 없어도사업이 성공하면 수익으로 상환할 수 있도록 설계된 금융 시스템이다.Chapter 1. 부동산 PF의 기본 개념PF(Project Financing)는‘사업(Project)’ 자체의 수익성과 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 방식이다.일반 기업대출 → 회사의 신용 기반PF → 사업..

같은 집인데 왜 세금과 대출이 다를까?서울 강남의 아파트와 지방 중소도시의 아파트는같은 10억짜리라도 대출 한도·세금·청약 조건이 전혀 다르다.그 이유는 바로 정부가 정한 ‘부동산 규제지역 제도’ 때문이다.이 제도는 부동산 시장 과열을 막기 위해‘투기지역’, ‘투기과열지구’, ‘조정대상지역’으로단계별 규제 구역을 지정하는 방식이다.이 지정 하나로대출 한도가 달라지고세금 부담이 달라지고청약 자격이 달라진다.즉, “어디에 사느냐”보다“그 지역이 어떤 규제에 속하느냐”가부동산 시장의 흐름을 결정한다.Chapter 1. 부동산 규제지역 제도의 기본 개념부동산 규제지역은「주택법」과 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 근거해정부(국토교통부)가 시장 과열 정도에 따라 지정한다.구분지정 주체지정 기준주요 목적투기지역..

부동산 수익의 절반은 세금이 좌우한다많은 사람들이 부동산을 투자할 때“얼마나 오를까?”만 생각한다.하지만 실제 수익은세금을 얼마나 줄이느냐에 따라 완전히 달라진다.예를 들어 같은 1억 원의 차익이라도세금 구조를 모르면 절반 이상이 사라질 수 있다.부동산은 취득 → 보유 → 매도의 전 과정에 세금이 부과된다.즉,“사는 순간 취득세,가지고 있으면 보유세,팔면 양도세.”오늘은 이 세 가지를 중심으로부동산 세금의 전체 구조와 핵심 포인트를 쉽게 정리해보자.Chapter 1. 부동산 세금의 큰 틀 — 3단계 구조단계세금명과세 시점주요 세목1단계취득세부동산을 살 때취득세, 농특세, 지방교육세2단계보유세부동산을 보유 중일 때재산세, 종합부동산세3단계양도세부동산을 팔 때양도소득세, 지방소득세 이 세 가지가 부동산 세금..

“집값이 얼마냐”는 질문의 진짜 의미한국의 부동산 시장에서 “이 집 얼마예요?”라는 질문은단순한 숫자를 묻는 말이 아니다.같은 아파트라도 실거래가·공시가격·감정가가 모두 다르기 때문이다.예를 들어,어떤 아파트의 실거래가는 9억 원인데공시가격은 7억 원, 감정가는 8억 원으로 책정되는 일이 흔하다.이 세 가지 가격은 서로 다른 목적과 계산 기준으로 만들어진다.따라서 투자, 세금, 대출, 상속 등 상황에 따라어느 가격이 중요한지가 달라진다.이 글에서는 헷갈리기 쉬운공시가격·실거래가·감정가의 개념과 차이,그리고 실제로 어떤 상황에서 각각이 쓰이는지 명확히 정리해보자.Chapter 1. 부동산 가격의 세 가지 기준 이해하기구분개념산정 주체주요 용도공시가격정부가 매년 발표하는 기준 시가국토교통부, 지자체세금·건보..

비슷해 보이지만 완전히 다른 두 제도뉴스를 보다 보면 ‘재개발’, ‘재건축’이 비슷하게 쓰이지만사실 이 두 제도는 출발점부터 목적까지 완전히 다르다.재건축은 ‘건물’을 새로 짓는 사업재개발은 ‘지역 전체’를 새로 바꾸는 사업둘 다 낡은 주거환경을 개선한다는 공통점이 있지만,법적 근거·진행 절차·수익 구조는 전혀 다르다.따라서 투자자나 실수요자 입장에서는이 차이를 정확히 이해해야수익을 얻을지, 손해를 볼지가 결정된다.Chapter 1. 재건축과 재개발의 기본 개념재건축이란?노후화된 아파트 등 공동주택을철거 후 새로 짓는 정비사업이다.‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)에 따라노후도 요건(사용 승인 30년 이상, 구조 안전등급 D 이하 등)을 충족해야 가능하다.즉, 기존 아파트 단지를 새로 짓는 사업이라고 이..

왜 전세 제도는 여전히 존재할까?한국의 부동산 시장에서 ‘전세’는 오랫동안 독특한 존재였다.집을 빌리지만 월세를 내지 않고, 대신 목돈을 한꺼번에 맡기는 제도 —이건 세계적으로 유례가 거의 없는 방식이다.전세는 오랫동안 세입자와 집주인 모두에게 이익이 되는 구조였다.세입자는 월세 부담 없이 거주할 수 있고,집주인은 전세금을 활용해 추가 투자나 대출 상환이 가능했기 때문이다.하지만 최근 몇 년간 금리 인상과 부동산 경기 침체가 겹치면서전세 제도의 취약점이 급격히 드러났다.이제는 ‘전세 사기’, ‘깡통전세’, ‘보증보험 미가입’ 같은 단어가일상 뉴스에 등장하고 있다.그렇다면 전세는 왜 생겼고,지금 어떤 위험을 안고 있으며,어떻게 하면 안전하게 계약할 수 있을까? Chapter 1. 전세의 기본 구조와 작동 ..

물가가 오르면 집값도 오를까?뉴스에서 “인플레이션이 심화됐다”는 말은 자주 들리지만,그 말이 내 집값에 어떤 의미가 있는지는 명확히 설명되지 않는다.일반적으로 사람들은 “물가가 오르면 부동산도 오른다”고 생각하지만,현실은 조금 더 복잡하다.부동산은 단순한 상품이 아니라 **‘자산’이자 ‘투자수단’**이다.따라서 인플레이션이 발생할 때,그 상승 원인(수요형인지 비용형인지)에 따라집값은 오를 수도, 오히려 내릴 수도 있다. Chapter 1. 인플레이션의 기본 구조와 부동산의 관계 인플레이션이란?인플레이션(Inflation)은 화폐 가치가 하락하고 물가가 전반적으로 상승하는 현상이다.즉, 같은 돈으로 살 수 있는 물건의 양이 줄어드는 것이다.그 원인은 크게 두 가지로 나뉜다.수요 견인형 인플레이션(Dema..